Overwaarde uit uw oude huis? Zo beïnvloedt dat uw nieuwe hypotheek.

Benieuwd hoe de overwaarde van uw oude huis uw nieuwe hypotheek beïnvloedt? We nemen u mee in de wereld van fiscale regels en geven graag inzicht in de mogelijkheden.

Twee vragen tegelijk

Bij een nieuwe hypotheek als doorstromer staan twee vragen centraal. Hoeveel wil de geldverstrekker hen lenen? En hoeveel mogen zij fiscaal gunstig lenen? Die twee antwoorden lopen regelmatig uiteen. Wij denken mee om beide goed in beeld te brengen.

De eigenwoningreserve en de bijleenregeling

Verkoopt een doorstromer zijn huidige woning met overwaarde? Dan registreert de Belastingdienst die overwaarde als zijn eigenwoningreserve. De bijleenregeling schrijft voor dat hij deze overwaarde inzet bij de aankoop van zijn nieuwe woning, mits hij dit binnen drie jaar doet. Koopt hij niet binnen drie jaar na de verkoop een nieuwe woning, dan vervalt de eigenwoningreserve en verliest hij de hypotheekrenteaftrek over dat deel.

Een voorbeeld. Zijn nieuwe woning kost meer dan de verkoopprijs van zijn oude woning. De maximaal fiscaal gefacilieerde lening is dan de aankoopprijs van de nieuwe woning minus zijn eigenwoningreserve. Leent hij meer dan dat bedrag? Dan is de rente over het meerdere niet aftrekbaar in box 1. Een geldverstrekker mag dat extra deel soms wel verstrekken, bijvoorbeeld als aflossingsvrije hypotheek. Fiscaal pakt dat echter anders uit.

Uw aflossingsstand telt mee

Heeft een doorstromer de afgelopen jaren afgelost op zijn bestaande hypotheek? Dan is zijn aflossingsstand van belang. Geldverstrekkers vragen bij doorstromers vaak een overzicht aan bij de oude geldverstrekker. Dat overzicht laat zien hoeveel hij al heeft afgelost en welk deel van een nieuwe lening nog in aanmerking komt voor renteaftrek. Een klein detail met grote gevolgen voor zijn maandlasten.

Overgangsrecht: een beschermd verleden

Heeft een doorstromer een hypotheek die al bestond vóór 1 januari 2013? Dan geldt mogelijk overgangsrecht. De rente blijft in dat geval aftrekbaar, ook als de lening aflossingsvrij is. Bij verhuizing behoudt hij dit voordeel alleen als hij in hetzelfde kalenderjaar als de verkoop of het jaar daarna een nieuwe hypotheek afsluit. Wacht hij langer, dan vervalt het overgangsrecht. Het recht loopt uiterlijk tot 1 januari 2044. Verhoogt hij de lening boven de schuld die op 31 december 2012 openstond? Dan valt dat extra deel altijd onder de nieuwe regels. Wij attenderen hem graag op de voorwaarden die hierbij gelden, zodat hij geen onverwachte fiscale gevolgen tegenkomt gedurende de looptijd.

Persoonlijk advies maakt het verschil

De combinatie van bijleenregeling, eigenwoningreserve, aflossingsstand en overgangsrecht maakt de situatie van elke doorstromer anders. Een berekening op basis van inkomen alleen geeft u een onvolledig beeld. Wij brengen alle factoren samen en ontzorgen u gedurende het hele traject.

Wilt u weten wat uw mogelijkheden zijn als doorstromer? Neem contact met ons op voor een persoonlijk adviesgesprek. Wij kijken graag samen met u naar uw situatie.