‘Verlaging overdrachtsbelasting is vooral symbolisch’
Per 1 januari 2026 is de overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen verlaagd van 10,4% naar 8%. Dat klinkt als goed nieuws voor vastgoedbeleggers. Toch merkt bedrijfsmakelaar Gerben Hartkamp van Midden Nederland Makelaars daar in de praktijk weinig van. Volgens hem is de maatregel vooral symbolisch: ze verandert niets aan het echte probleem. Terwijl kleine particuliere beleggers afhaken op de woningmarkt, storten investeerders zich massaal op bedrijfsverzamelgebouwen met kleine units.
De verlaging van de overdrachtsbelasting zou beleggers moeten helpen. Merk je al meer interesse?
Nee, eigenlijk niet. De verlaging van 10,4 naar 8 procent per 1 januari is vooral symbolisch. Als je een woning van vier ton koopt, scheelt dat maar zo’n zevenduizend euro. Dat is eenmalig, terwijl de echte pijn voor particuliere beleggers in box 3 zit. De vermogensrendementsheffing is daar inmiddels zo hoog dat het rendement gewoon niet meer klopt.
Waar zit dat precies in?
Bij veel kleine verhuurders (mensen die één of twee woningen verhuren) wordt het gewoon verliesgevend. Zodra je even leegstand hebt, onderhoud moet uitvoeren of een huurder hebt die laat betaalt, red je het niet meer. Het rendement van 6 procent dat de fiscus rekent, is voor veel mensen onhaalbaar. Daardoor zie je dat die hele groep zich terugtrekt uit de woningmarkt.
Verwacht je dat die beleggers op termijn terugkeren?
Nee, voorlopig niet. De mindset is besmet geraakt. Fiscaal en politiek is het vertrouwen weg. Kleine beleggers hebben de afgelopen jaren hun woningen verkocht en zien voorlopig geen reden om terug te keren. Zolang Den Haag niets structureel verandert aan box 3, blijft het onaantrekkelijk.
Waar gaat hun geld dan wél heen?
Naar bedrijfsverzamelgebouwen. Dat zie je heel duidelijk. Mensen die eerder in woningen belegden, stappen nu over naar complexen die zijn opgedeeld in kleine bedrijfsunits van drie ton of iets meer. Vorig jaar heb ik er in deze regio – Nijkerk, Hoevelaken, Barneveld – bijna tweehonderd verkocht. Dat is enorm veel. Het zijn vaak lokale ondernemers die iets overhouden of een erfenis hebben gekregen en iets tastbaars willen doen met hun geld.
Wat maakt die bedrijfsunits zo aantrekkelijk?
Ze zijn concreet en overzichtelijk. Een unit kun je verhuren aan een kleine ondernemer of zelf gebruiken. Veel zzp’ers kopen er een voor opslag of om hun bus kwijt te kunnen. Het is ook redelijk goed te financieren, al denk ik dat banken daar op termijn voorzichtiger mee worden.
Is er nog wel genoeg aanbod?
Nauwelijks. Bedrijfspanden zijn schaars geworden. Er komt weinig nieuwe grond beschikbaar en de vergunningverlening is complex. Daardoor stort iedereen zich op het bestaande aanbod.
Wie zijn de belangrijkste kopers?
Tot ongeveer anderhalf miljoen zijn het vooral lokale en particuliere beleggers. Daarboven zie je professionele partijen bewegen. En ook ondernemers die voor hun eigen gebruik kopen; dat zijn feitelijk ook beleggers, want ze bouwen pensioen op in hun eigen vastgoed.
Verwacht je dat deze verschuiving structureel is?
Ja, zeker de komende vijf jaar. Tenzij Den Haag ineens een totale koerswijziging inzet, maar daar zie ik weinig aanleiding toe. De overheid heeft vooral geld nodig, dus ik verwacht niet dat ze de beleggers tegemoetkomt.
Tot slot: wat is jouw advies aan beleggers?
Blijf investeren in vastgoed. Niet vanuit een onderbuikgevoel, maar op basis van feiten. We kunnen met cijfers aantonen dat vastgoed over de afgelopen vijftig jaar minimaal gelijk opgaat met de inflatie. Je geld blijft zijn waarde houden. Zelfs in periodes van crisis, denk aan corona of de kredietcrisis, bleek vastgoed veerkrachtig. Of, zoals ik het altijd zeg: vastgoed blijft vastgoed.