Balans zoeken tussen groei en versnippering
Bedrijfsverzamelgebouwen met kleinere units schieten ook in Barneveld als paddenstoelen uit de grond. Is dat wel gewenst? Of ontstaat er daardoor te veel versnippering? Gerben Hartkamp van Midden Nederland Bedrijfsmakelaars laat er zijn licht over schijnen en heeft een opvallende tip voor beleggers.
Uit cijfers van NVM Business blijkt dat de afgelopen vijf jaar een recordhoeveelheid kleine bedrijfsunits is gebouwd en dat landelijk zelfs de kans op verzadiging toeneemt: het aanbod groeit sneller dan de vraag, vooral in de categorie van 30 tot 150 vierkante meter.
In Barneveld lijkt dat beeld nog niet helemaal op te gaan, vertelt Gerben Hartkamp. Maar dat dit soort nieuwbouw onze regio niet voorbijgaat, is een ding dat zeker is. Voorbeelden te over. Direct naast de Harselaartunnel heb je natuurlijk twee opvallende voorbeelden van bedrijfsverzamelgebouwen in aanbouw, maar kijk ook naar het voormalige terrein van Taxi van den Broek en naar de locatie waar tot voor kort de grote deurenleverancier Hormann was gevestigd. Allemaal plekken waar kleinere bedrijfsunits zijn gebouwd. Het is een lucratief verdienmodel én de vraag is nog steeds groot. “Zeker onder zzp’ers en kleine handelsbedrijven, maar je ziet ook dat particulieren een unit kopen voor bijvoorbeeld de opslag van hun camper, hun oldtimer of voor spullen die ze thuis niet kwijt kunnen.”
Pas op voor versnippering
Het is een duidelijke trend en het lijkt erop dat er geen grens is aan de vraag. Wat Hartkamp ervan vindt? “Ik denk dat de ontwikkeling niet te keren is en we werken er ook graag aan mee als een ontwikkelaar een dergelijk project op de markt zet. Toch vind ik tegelijkertijd dat je wel moet opletten dat de trend niet doorslaat en dat we straks alleen nog maar kleinere units op onze terreinen hebben staan. Neem het voorbeeld van Hormann Deuren. Dat was ook een mooie locatie geweest voor een groot maakbedrijf dat zich in Barneveld wil vestigen. Het moet niet zo zijn dat al dit soort locaties straks versnipperd raken.”
Veel kopers gebruiken de units zelf, maar Hartkamp ziet ook een andere groep opkomen: beleggers die eerder actief waren in woningen. “Die stappen nu vaker over naar bedrijfsunits”, zegt hij. “De verkoop loopt nog steeds goed, maar in de verhuur zie je inmiddels wel wat meer aanbod. De koper denkt vaak lange termijn, de huurder is voorzichtiger geworden.”
Ondertussen blijft één factor allesbepalend: schaarste aan industriegrond. “Barneveld heeft nauwelijks kavels over voor bedrijven die écht meters nodig hebben”, legt Hartkamp uit. “Die schaarste zorgt ervoor dat de prijzen op peil blijven, maar óók dat elk stuk grond aantrekkelijk wordt voor kleinschalige projecten. En juist daar zit de uitdaging: als we elk mooi perceel opknippen, houden we geen ruimte meer over voor bedrijven die willen maken of groeien.”
Regionale uitdagingen
Hartkamp ziet deze uitdaging niet alleen in de Barneveldse markt. Ook in Nijkerk, Ede en Amersfoort is de industriegrond zeer schaars. De druk op bestaande panden is daardoor enorm. Dat maakt het logisch dat ontwikkelaars kiezen voor kleine units. Het levert simpelweg het meest op. Maar regionaal gezien moeten we goed opletten dat we niet te veel van hetzelfde krijgen. Op een bedrijventerrein is een goede balans nodig tussen grote, middelgrote en kleine bedrijven.”
Toch beleggen? Tip!
Wat betreft kleinere bedrijfsunits heeft Hartkamp nog wel een opvallende tip. “Als je gaat beleggen, overweeg dan eens de markt van self-storage. Landelijk opererende bedrijven zoals Allsafe doen daar goed zaken mee. Het zijn meer bergingen dan bedrijfsruimtes, zonder stroom en onbemand. Ze worden vaak in of nabij woonwijken gebouwd waar ze echt voorzien in een behoefte. Huizen worden steeds kleiner, steeds meer woningen hebben geen zolder. Dus denk ik dat er markt is voor micro-opslag. Ook in Barneveld.”